Bij vastgoedontwikkeling en investeringen speelt de haalbaarheid van een project een cruciale rol. Elk project moet worden beoordeeld op basis van de financiële wensen van de klant, de marktomstandigheden en de juridische haalbaarheid. In deze blog bespreken we hoe wij te werk gaan om de haalbaarheid van vastgoedprojecten te analyseren en te optimaliseren.

Unieke financiële doelstellingen per klant

De financiële doelstellingen verschillen per klant. Waar een investeerder voornamelijk gefocust is op het netto huurrendement, kijkt een ontwikkelaar die het pand na voltooiing wil verkopen meer naar de return on investment (ROI). Dit betekent dat de financiële berekeningen en haalbaarheidsstudies per klant verschillen en dat maatwerk noodzakelijk is. En net daarin kan Comacon jou volledig op maat verder helpen.
‍

Daarnaast is de wijze van financiering bepalend voor de marges en de biedingen op het gebouw of de grond. Klanten die met eigen kapitaal werken, hebben andere rendementseisen dan klanten die een project grotendeels financieren met vreemd vermogen.

Vergunningsrisico bij nieuwbouw

Een belangrijk aspect bij nieuwbouwprojecten is het verkrijgen van de juiste vergunningen. Afhankelijk van de locatie en het type ontwikkeling kunnen vergunningstrajecten lang en onzeker zijn. Daarom is het van belang om vooraf goed in kaart te brengen:
‍

* Of het project met of zonder vergunning wordt aangekocht. (Een vergunning verkrijgen, verhoogt ook onmiddellijk de waarde van je toekomstgrond)
* Wat de impact is van een eventuele afwijzing van de vergunning.
* Hoeveel tijd de vergunningsaanvraag in beslag neemt en wat dit betekent voor de doorlooptijd van het project.
‍

Volgens een analyse van Lorenzo Van Tornhaut (KU Leuven) staat het aantal vergunningen in 2024 op het laagste niveau in 10 jaar. Er werden slechts 10,24 vergunningen voor nieuwe woningen toegekend per duizend gezinnen. De Vlaamse regering belooft beterschap om de complexiteit te verminderen.

Volumestudie en bouwkundige haalbaarheid

Een volumestudie geeft inzicht in wat er exact gebouwd kan worden op een perceel. Dit is essentieel om:
* Het maximale bouwvolume en de mogelijke indeling te bepalen.
* Een realistische inschatting te maken van de opbrengsten.
* In een vroeg stadium knelpunten detecteren die de realisatie van het project kunnen vertragen of duurder maken.

Ook daarin hebben we een ruime expertise om realistische scenario's voor te stellen die een helder beeld geven over de mogelijke opbrengsten. De potentiële verkoopprijzen worden bovendien steeds op een marktonderzoek gebaseerd, zodat we zo dicht mogelijk tegen de realiteit aanleunen.

Opties verkrijgen op vastgoed

Om zekerheid te creëren en risico’s te beperken, kan het interessant zijn om een optie op een gebouw of grond te verkrijgen. Dit biedt de mogelijkheid om het project verder te onderzoeken en de haalbaarheid volledig in kaart te brengen, zonder direct tot aankoop over te gaan.

Grondonderzoek en asbestcontrole

Voorafgaand aan een aankoop is het cruciaal om een gedegen grondonderzoek en asbestinventarisatie uit te voeren. Dit voorkomt onaangename verrassingen en stelt ontwikkelaars en investeerders in staat om een realistische inschatting te maken van de saneringskosten. Eventuele verontreiniging of aanwezigheid van asbest kan een significante invloed hebben op de totale kostprijs en dus op de rendabiliteit van het project.

Drie soorten biedingen

Bij de aankoop van vastgoed hanteren wij doorgaans drie verschillende biedingsmodellen:
* Ruil – In bepaalde gevallen kan een ruil van onroerend goed interessant zijn, bijvoorbeeld wanneer beide partijen baat hebben bij een uitwisseling van eigendommen. Bijvoorbeeld voor een projectgrond waar 20 appartementen gerealiseerd kunnen worden, zal de grondeigenaar 4 appartementen verwerven, wat overeenstemt met de waarde van zijn grond.
* Aankoop – De klassieke aankoop waarbij een marktconforme prijs wordt geboden op basis van de financiële haalbaarheid en het verwachte rendement.
* Recht van opstal (RV) – Bij het recht van opstal krijgt de grondeigenaar de waarde van zijn grond na verkoop van de units. Tussen de projectontwikkelaar en grondeigenaar wordt een maximale verkoopstermijn afgesproken. Deze constructie vermijdt registratie- en financieringskosten voor de grondverwerving.  

Risicomarge en bouwkostvoordeel

Bij elk vastgoedproject is het belangrijk om een risicomarge in te calculeren. Dit houdt rekening met mogelijke tegenvallers zoals stijgende bouwkosten, langere doorlooptijden of onverwachte kostenposten. Dankzij onze ervaring en sterke netwerk in de bouwsector kunnen wij projecten uitvoeren met een bouwkost die gemiddeld 15% lager ligt dan de prijs van een algemene aannemer. Dit biedt een extra financieel voordeel voor onze klanten en verhoogt de rendabiliteit van hun projecten.

Conclusie
Het onderzoeken van de haalbaarheid van een vastgoedproject vereist een grondige analyse van financiële, juridische en bouwtechnische factoren. Door een gedegen voorbereiding en het inschakelen van experts in elke fase van het proces, kunnen risico’s geminimaliseerd en rendementen geoptimaliseerd worden. Onze expertise en kostenefficiënte aanpak zorgen ervoor dat onze klanten de beste kansen krijgen op een succesvolle realisatie van hun projecten.

‍