Er zijn verschillende manieren om projectgrond te (ver)kopen. De verkoopbehoeften van de eigenaar spelen hier een belangrijke rol: heeft hij snel geld nodig, is hij betrokken in een scheiding of heeft hij een bepaald rendement voor ogen.

Aankoop:

Een verkoper die geld nodig heeft, probeert vaak tot een snelle overeenkomst te komen. Als koper speel je hier best op in door een optie te nemen op de grond. Dit systeem laat je toe om informatie op te zoeken (kosten, opbrengsten, financiering, …) alvorens een definitief bod uit te brengen. Indien de verkoper akkoord gaat met je bod, gaan beide partijen over tot het opmaken van een compromis. De compromis is bindend voor beide partijen en gaat binnen 4 maanden over in een notariële akte. In de tussenperiode zal de notaris een hele reeks opzoekingen verrichten, zodat verkoper en koper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.

Recht van opstal:

Een grondeigenaar kan ook rechten toestaan aan een projectontwikkelaar, om bv. een bouwproject te ontwikkelen, zonder zijn grond te verkopen. Wanneer de projectontwikkelaar vervolgens appartementen verkoopt op deze grond, krijgt de grondeigenaar zijn afgesproken verkoopsom rechtsreeks van de koper. Dit noemt men een recht van opstal. Een recht van opstal bestaat dus uit volgende constructie:

• De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever.
• De persoon (of de vennootschap), die het recht verkrijgt, de opstalhouder.
• De eigendom van de grond wordt dus afgesplitst van de eigendom van de gebouwen of opstallen= een horizontale splitsing van de eigendom.

Deze constructie heeft voor zowel verkoper als ontwikkelaar voordelen. De eigenaar kan een groter rendement vragen aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft minder financieringskosten en dient geen registratie te betalen.

Vastgoedruil:

Grondeigenaars kunnen hun eigendom ook verzilveren in een deel van de projectontwikkeling. Wie opteert voor vastgoed in plaats van geld, kan eigenaar worden van één van de nieuwbouw-appartementen die de projectontwikkelaar zal bouwen. Eigenaars die het appartement niet zelf gaan bewonen, kunnen profiteren van een huurinkomst met weinig belasting en een goed rendement.

Vergunningen bepalen rendement

De verschillende vormen van grond verkopen bepalen voor een gedeelte het rendement. Wie zijn grond verkoopt aan een professioneel ontwikkelaar zal bovenstaande mogelijkheden met hem kunnen overlopen. Een ander belangrijk onderdeel van het rendement is het bouwconcept en de bijhorende stedenbouwkundige vergunning.  Een projectgrond die wordt vergund voor 15 appartementen heeft een ander rendement dan de haalbaarheidsstudie voor 20 appartementen.

Risico’s voor de ontwikkelaar

De meeste risico’s liggen bij de ontwikkelaar. Ofwel moet hij investeren in een project waarin hij gronden moet inkopen en niet zeker is dat alles verkocht geraakt. Ook als niet alles tijdig verkocht geraakt, dient hij zowel de grond als constructie te financieren.

We bekijken graag met u samen welke methode het best voor u past en u het meeste rendement oplevert.